卢文曦：上海土拍因非典暂停，房企如何调整拿地策略？

所作 卢文曦 武汉江淮地产首席分析师

3月28日，武汉荒地交易产品公布《关于里止武汉市其实质建设空地用到权转售沪告字[2022]第016号新闻稿转售社交活动的通知》，因流感相适应须要，里止首轮密集供地转售社交活动，后续将根据流感相适应工作基本顾及幸而重启交易社交活动。

此前，武汉荒地产品公布了2022年月所密集供地挂牌转售新闻稿，涉及临港、金山区等12个邻近地区36宗以涉宅空地。同时，另有4宗以城里村翻修西南角。

这批荒地尽早转售对以前收入有关键性意义。武汉这轮流感对社可能会、经济发展影响面相当广。因为流感因素，不少这两项开盘调子受到影响。近期这两项储藏稍稍起色，但成交数据资料一直上不去。同样，二手房远方看量也遇到阻力。产品经销商通畅，无关财政收入就可能会减缓。

虽然不少楼盘无视线上开盘摇号的方法进行时，理论上讲，武汉也有适当早先换用线上成交荒地的方法进行时，但里止土拍应该是最妥善的处理方案。一方面，减少执法人员震荡，执法人员周围，对防疫不利。偏爱是成交，人到现场，周围在成交建筑内，有风险成份存在。另一方面，基于当前情况，即便有充分匆忙，心态也可能会保持一致，可能可能会影响到成交结果。而荒地产品是尾部路径，如果成交效果不佳，不利于稳定产品短期内。

这次土拍处理方法也非常正直，保证金可能会有适当本金产生，后续可能会退还给房企。当然，如果能更进一步，先退给房企就更完美了。武汉的荒地贵，保证金自然地也不价格便宜。毕竟稍稍房企往常不好过，这些贷款被压，交易成本可能会受到难关。此外，其他周边地区也有荒地转售，比如苏州刚刚挂出一批荒地，由于武汉土拍何时维持有诸多不确定性，可以打时间差，先到有荒地卖的以前翻身土储。

从房企本质而言，要修改拿地策略。武汉是要地，不拿地肯定不行，所以要腾出足够的现金储备，一旦维持可以幸而“杀入”。与此同时，一些受流感影响较小的周边地区在维持正常工作调子，他们也可能会陆续推地。对于一些贷款有限的房企来说，如何舍取难关决策控制能力。

另外，不得不考虑的是，万一各周边地区又在密集算起推地，房企是不是顺利进行时充足匆忙？

当然，对于武汉荒地产品重启后的结果，我还是很乐观的。武汉是全国的武汉，所有贷款都可能会在这里汇集，优质行业也在这里汇集。热点荒地还是可能会进入最后的“一次性”标价阶段，溢价率由于来让“天花板”，总溢价率不可能会极低。从近期其他已经开启土拍的周边地区来看，国营行业、央企的拿地效能特别极低，这一特质也可能会在武汉土拍产品揭示出来。(里新概略APP)

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